中骏的野心

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

2021年，房企分拆物业似乎有加速的趋势。

最近这几天，中骏集团物业板块：中骏商管智慧服务控股有限公司（中骏商管）火速递交招股书，这距离其官宣可能要分拆物业上市还不到10天。

如果蜜姐没有记错，这是今年1月份第四家赴港IPO的物业公司。前面三家分别为新希望服务、德信服务、世纪金源服务。

作为闽系小而美的代表，中骏旗下的物业板块，中骏商管体量如何，又有啥独特的价值？

01

中骏商管的历史可以追溯至2003年，当时，其首家营运附属公司厦门“世邦泰和”开始为中骏集团所开发的物业提供住宅物业管理服务。

2009年，其服务范围扩大至提供商业物业管理及运营服务。业务涵盖别墅、花园洋房、高层住宅、酒店式公寓、商业城市综合体、写字楼等。

根据中指院的资料，基于上一年的经营规模、财务表现、服务质量、增长潜力及社会责任等关键因素的数据，按整体优势计，中骏商管位居2020年中国物业服务百强企业第32位。

截至2020年9月30日，中骏商管在管商业及住宅项目共90个，在管总建筑面积约为145千万平方米、已订约总建筑面积约为304千万平方米。体量并不算大。

和今年IPO的部分物业公司不同在于，中骏商管的业务范围包括商业物业管理和住宅物业管理两大类。而且从招股书披露的数据来看，这两大业务板块越来越“势均力敌”

2018、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月，中骏商管的商业物业管理及运营服务收益分别为：1.523亿元、2.411亿元、1.711亿元、2.411亿元。分别占同期总收益的约38.4%、42.0%、43.1%及45.4%，呈逐年增加的趋势。

总营收方面，中骏商管于2018年、2019年以及2020年前9个月，分别为3.97亿元、5.75亿元和5.30亿元；

净利润分别为3482.0万元、7729.8万元和1.23亿元，规模虽然不大，但增长速度还不错。

02

不错的增速背后，和其他多数赴港上市的中小房企物业公司一样，中骏商管似乎也面临一些困境。

其一：脱不掉的母公司“光环”。如招股书自我剖析的，中骏商管依然没有摆脱母公司依赖。大部份收益来自中骏集团及其合营企业或联营公司开发的项目，注定了短期内，中骏商管和中骏集团“一荣俱荣、一损俱损”。

招股书披露，2018、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九个月，中骏商管所有来自商业物业管理及运营服务分部的收益，均依赖于中骏方面。

住宅服务方面，上述时间段内，来自中骏方面的收益分别为2.408亿元、3.296亿元、2.224亿元、2.837亿元，分别占其同期住宅物业总收益的约98.6%、98.9%、98.6%、98.0%。

其二：危险的区域色彩。

无论是商业还是住宅，中骏商管的很大一部分都集中在海西经济区、长三角。尤其住宅，海西岸经济区占据半壁江山。

截至2018、2019年末以及2019、2020年9月30日，中骏商管在海西经济区的住宅物业在管总建筑面积分别占总在管面积的约73.6%、67.6%、72.9%及59.0%。收益分别占其总收益的约44.6%、35.2%、35.1%及29.8%。好在趋势是占比逐渐降低的，虽然比重依然不小。

商业物业管理上，大部分集中在海西和长三角。上述时间范围内，中骏商管在海西和长三角经济区的商业物业在管总建筑面积分别占在管总建筑面积的约92.2%、92.2%、92.2%及93.9%。产生的收益分别占其总收益的约32.6%、36.7%、37.6%及41.3%。2020年依赖反而更严重了。

如此，这两大地区如果发生的任何重大不利事件，均将对其业务、财务状况及经营业绩产生严重负面影响。

其三：商管方面增值服务亮点缺失。

作为半壁江山之一的商管服务，中骏商管呈现出了增长乏力的情况。

如上图，招股书数据披露。2018、2019年及截至2019年、2020年9月30日止九个月，该方面其他增值服务产生的收益分别约占同期总收益的29.0%、26.5%、25.2%及15.5%。不过，2020年黑天鹅对商管的打击很大，确实很难。

住宅方面的增值服务则稍微好一些，如下图。虽然2020年非主业增值服务和社区增值服务累计占比有所下降，但对比商业那边还是亮眼了不少。

其四：主要成本增加恐拖累盈利。

成本构成方面，蜜姐看到，中骏商管的大头集中在勞動成本及分包成本。

2018 、2019年及截至2019、2020年9月30日止九个月，这两方面的成本占比有所增加，分别占其总销售成本的87.9%、88.2%、88.0%、90.9%。

对此，招股书的解释是：业务扩张以及经济发展令房地产行业工人的最低工资及市场价格上升。

倘若劳动成本及分包成本大幅增加，恐对其的利润率造成负面影响、降低其盈利能力。

03

从今年1月份的情况里，蜜姐强烈感受到，房地产物业赛道的竞争，已经非常激烈。

在诸多“前辈”破发的先例下，房企们也要加速分拆上市。这背后是自身和行业的双重压力。

自身就不用赘述了，三道红线，达摩克利斯之剑。

中骏此次分拆物业上市，也明确表示：借此获得独立筹资平台及拓宽其投资者基础。言外之意就是搞钱的意思。

行业方面，数据显示，2019年，业内约有130,000家物业管理服务机构，分母很大。但马太效应也分外明显。

根据中指院资料，百强物业管理公司的市场份额由2014年的19.5%持续增至2019年的43.6%。十强企业平均在管建筑面积达2.2亿平方米，约为百强企业平均在管建筑面积的五倍。

据估计，2019年住宅分部前五大公司的市场份额达9.1%，商业物业管理及运营市场前五大参与者占总市场份额约12.3%。是做分子还是分母，某种程度上取决去跑得有多快。

不过，一场场资本的盛宴之下，是否能推动我国物业服务的优化升级？还需要时间的检验。

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今日词汇：公募基金 

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